优先配 流量盘杀红眼，运河豪宅亮相 | 北京楼市周记
7.21-7.27优先配，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。
1、通州顶配！中建玖合高层河景房来了
中建玖合“运河八子”，先亮出来3块地。
三幅地块总建筑规模约18.13万㎡。共规划16栋楼：
沿河0708地块前排24-25F高层，不临河的0705、0706两地块以17F小高层为主，仅1栋11F洋房。
楼栋没有依据地形而建，而是正南正北排布。一方面保证了采光朝向，另一方面能够让更多的房源分享河景资源。
亮点非常多，可谓好房子元素集大成者，足以让通州楼市抖上三抖：
①相邻地块两两相连，借助地下通道和跨街天桥打造了三层立体交通体系，人车分流、配套共享。
②公区配置拉满：
每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了架空层、风雨连廊、观景亭。
0708地块上增配了由三个架空层 两处下沉庭院 邻里共享中心组成的“超级会所”。
此外还规划有1.38万㎡的家园中心，综合各类便民业态，分建成三栋楼沿街排布。目前出来的是家园中心1号，在0706地块上。
据说“运河八子”光是这些公区配套就价值两个亿。
③扩容空间方面更是各种花式赠送：
南向内嵌阳台 北向设备平台；通州首个花池，边户还有270度弧形转角花池；超常规尺度的奇偶阳台，有环绕式倒角设计。
沿河的0708地块，应该可以刷新北京平层项目赠送面积比纪录。
④户型高低配：
不沿河地块小户型为主，90㎡起步，主力为108㎡三居和120㎡四居；
沿河地块的绝版景观房建成四到五面宽大平层，后排建面150㎡/175㎡，前排为230㎡/250㎡，层高3.5米。
2、招商朝棠揽阅首套网签：89户型，九折
7月20日下午14:00，通州八里桥新盘招商朝棠揽阅正式开盘。
据悉有超过1500位购房者到场，官宣销售额18.6亿元，首开去化近九成。
预证房源为西区除2#楼以外的全部楼栋，共501套住宅，拟售均价6.5万元/㎡。首批开出388套，卖了340多套。
7月26日，首套网签出炉：建面88.35㎡，成交价59307.95元/㎡，单套总价约524万元。
签约房源位于4#楼边户，备案的预售价为65848.2元/㎡。成交价约为预售价的9折。
楼盘销售表显示，大约160套房源的状态为“已预订”，预计下周即将有大批网签转化。
营销角度来看，或者也可以控一下节奏，过几天集中放量，与西边的首钢璟悦长安争夺8月份套数销冠。
两个项目一东一西，是北京近期最热门的刚需盘。都是“好房子”产品，低总价 临铁 综合性强，是这两个项目斩获高流量的砝码。
璟悦长安7月5日开盘，网签82套，目前为止是7月份北京单盘网签套数最多的项目。
朝棠揽阅要是能在剩下的几天里大力出奇迹，直接反超璟悦长安，就很抓马了。
不过从预订情况来看优先配，璟悦长安也有不少储备。
3、顺义东风商场西地块反馈意见
设计方案公示结束第3天就出了反馈意见，这个速度首先值一个手动点赞。
意见不多，但很大。
去重后有11条，其中7条提到该项目3#、4#楼影响北面龙湖御湖境二期南排房源的采光。
要求降低这两栋楼的高度，或者往南移动。
乍看也挺合理的，但改动太大显然不可能被采纳。
建设单位早有准备，先是证明了3#、4#是塔楼，然后按照塔楼的标准，得出了设计方案符合日照标准的结论。
其余意见主要还是惯例地针对阳台、花池、挑空平台等扩容空间。比较耐人寻味的是，直接抗议项目得房率过高，加大当前顺义城区在售新盘如芳华里、菩提润府等的销售压力。
反对增配的声音，大概率不是普通购房者。这些提高住房品质的配置，如果不允许存在，肯定是不符合主旋律的。
另一方面，一些确实存在问题，有安全隐患，影响周边居民权益的设计，理应被正视和修改；按规定该封闭的空间，也不该仅用字面上的“承诺”来回应。
4、电建门头沟“老墅”焕新，西山源著更名泷悦玖宸
7月25日，电建泷悦玖宸案名正式发布，视频中宣称“把院子还给北京”。
泷悦，是电建地产的高端产品系。
电建地产这个别墅项目，并非第一次更名，从曾经的鸿瑞西峰，到西山源著，再到当下的泷悦玖宸，距离它拿地已经过去了七年。
2018年2月，电建和隆泰联手以46.5亿拿下门头沟区永定镇地块。这是一个住宅、商业、产业、教育都有的组合包。其中商业自持比例50%，自持年限20年。自持期满后，如果要分割或转让，还需主管部门批准。
开发商早期指望靠住宅先回笼一部分资金，产品全部为四层低密叠院，建面350-433㎡，主打“世界级城市半山别墅”。
项目2020年取证，目前网签1套，建面398.94㎡，36546.85元/㎡。
5、中海西黄村项目，豪宅+刚需错位组合
北边公建项目报规半个月后，南边的两幅住宅地块总平图也出来了。
共16栋洋房 小高层，约820户，户均建面110㎡，层高3米 。
洋房以90㎡起步户型为主，小高层为110-130㎡房型。
尽管面积段以小户型为主，但扩容空间做到了顶配。
南北双阳台 飘窗，阳台进深1.8米，均为结构内可封闭建筑。大部分端户房源有大尺度的侧边飘窗，与阳台形成270度转角开窗，视野和采光非常棒。
整体来看，中海西黄村住宅项目，产品上形成了豪宅 刚需的错位组合。
北边640公建地块走“小而美”的精品社区路线：户均建面约190㎡纯改善户型，河景房、奢阔大门、中央景观、架空层等应有尽有，以此拉高溢价，做足利润。
南边648、650地块则锚准了刚需客群痛点：主城区低总价新规盘，临铁、商业、书包，这个组合有多强，懂的都懂。
在这个离海淀最近的住宅项目上，中海新城预计要大干一场了。
6、东城金鱼池地块迎关键进展
7月17日，东城区金鱼池二期西公建住宅项目获北京市东城区发改委核准批复。
同意福鑫（北京）房地产开发有限责任公司实施项目，总投资估算为37480万元。
去年7月3日，河北鑫界以触顶摇号方式取得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%。
规划用地面积3027.632㎡，地上建筑规模5550㎡。其中，住宅建筑面积仅1700㎡，其余为自持商业、办公楼等。
这是北京土地招拍挂出让住宅建面最小地块，也是去年北京土拍市场溢价率最高的一地块，期房指导价高达15.1万元/㎡。
在寸土寸金的内城，这1700㎡最多也就建个10套房子，有点形象展示的意义，预计将自行消化。
如果对外销售，住宅得卖到20万/㎡，勉强能覆盖地价。其余的建筑营销等成本还需要靠开发商运营商业来弥补。
7、昌平北七家宅地上新，紧急撤回一条地铁线
位于北七家镇东二旗村三期范围内，属于未来科学城东区CP01-1503 街区，与北京国贤府一街之隔。
规划总建面约13万㎡，0019地块是其中唯一的住宅用地，4.52公顷，容积率1.48，建筑规模约6.7万㎡，限高24米（局部30米）。
与北京国贤府相比，0019地块规模不大，且容积率略高。
值得一提的是，7月21日规划方案公示后，7月25日又调整了规划范围，删除了地块西侧七星路沿线的一条城市轨道交通用地，原因是轨道线和站位尚未最终确定。
地铁17号线二期（支线）有一站就是定泗路。原规划方案公示后，几乎可以确定：七星河和定泗路交叉口这一带，就是定泗路站。
众所周知，京北地面出行早晚高峰拥堵异常，此前地铁站点太远，对通勤族非常不友好。定泗路站开通后，将为周边居民出行带来极大便利。
可惜喜讯才传出，又紧急撤回了。附近小区包括在售中的楼盘，重新回到“站位尚未最终确定”的状态中。
8、顺义薛大人庄地块转正
8月26日开拍，起价10.3亿元，折合楼面价2.8万元/㎡。
地块位于顺义区天竺镇，五环至六环之间，邻近地铁15号线国展站。地上建面3.68万㎡，容积率1.6，限高40米。
东侧一墙之隔的懋源璟橒项目，三年前土拍现场竞价到了15%上限，成交楼面价约3.36万元/㎡。
懋源璟橒地上建面5.8万㎡，容积率也是1.6，由平墅、叠墅以及合院产品组成，共217户，户均建面300㎡。2023年3月底开盘，目前网签125套，成交均价逼平7.3万/㎡的指导价。
懋源把周边幼儿园、街坊路等配置都做好了，新地块没太多配建，楼面价又低了不少，懋源大概率会一并拿下。
9、世园村三期取证9天首套网签出炉
7月14日，延庆世园村三期5栋楼200套住宅取证，预售均价2.83万元/㎡。
取证前一天的13日夜里11点，项目官微就已发出开盘喜报，称项目已于当天在世园凯悦酒店开盘，劲销2.49亿元。
7月23日，首套网签出来了。为7#楼顶层中间户，建面127.53㎡，成交价26245.28元/㎡，约为预售价的89折。
截至7月27日，累计网签6套，均价2.57万元/㎡，金额总计1865.63万元。
10、朝阳港首个！金隅东序实景示范区即将开放
现在买房，安全是第一位，购房人也越来越讲究“所见即所得”。
以前买房，连半成品都看不到，只是听开发商在楼书上“画饼”，交付后会所、园林、车库才敢露脸。导致不少项目交付后的卖家秀，问题百出，出现了会所偷偷减配、园林减面积。
在朝阳十八里店，北京隅·东序即将撕掉效果图滤镜，在8月推出实景示范区，给业主一份超预期的确定性答卷。
这是近几年北京楼市在7万 价格段最“重工”的项目。
沿街动线42米超宽尺度的大门，铺排了长达150米城市界面。此外，约1500平方米下沉式会所，是此次实景展示的重点之一。
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